已經(jīng)17天宅在家了，囤菜屯糧，足不出戶！

畢竟在這個(gè)時(shí)期，宅在家都是做貢獻(xiàn)。即使是70、80后，也從沒(méi)體驗(yàn)過(guò)這種非常時(shí)期。作為疫情目前相對(duì)控制得良好的成都，雖然并非風(fēng)暴的中心，但是疫情期間直線上升的確診人數(shù)讓大家都很害怕和擔(dān)心。

最近很多行業(yè)也不好過(guò)，餐飲巨頭西貝爆出只能撐三個(gè)月、新潮傳媒開(kāi)年裁員500人、其他影視、旅游行業(yè)的業(yè)內(nèi)人員都在微博吐槽今年這個(gè)“黑天鵝”開(kāi)場(chǎng)。。。

地產(chǎn)行業(yè)也是極受影響的，很多朋友圈的中介都開(kāi)始宣傳"云看房"模式。房地產(chǎn)界“觸網(wǎng)”這么多年來(lái)，幾乎沒(méi)人設(shè)想過(guò)要全面轉(zhuǎn)型借助高科技賣(mài)房，但在這個(gè)春天，房企紛紛開(kāi)啟網(wǎng)上售樓模式。龍湖也推出了“龍湖U享家”小程序、萬(wàn)科南方區(qū)域推出了“萬(wàn)科置業(yè)神器”小程序、綠城針對(duì)全國(guó)范圍推出的“綠城云”小程序囊括了全國(guó)多個(gè)城市項(xiàng)目的信息。

但是，房子是這種幾百萬(wàn)的大宗商品，真的是VR看房等線上模式能一站式成交的么？肯定不是！每套房不一樣，小區(qū)環(huán)境是看不出來(lái)的，客戶也會(huì)等待最合適的價(jià)格時(shí)機(jī)。

線上看房除了能幫助房產(chǎn)銷售快速收集客戶的信息，一定程度上縮短成交周期上，并不會(huì)帶動(dòng)疫情期間的成交量。

二月樓市基本處于速凍狀態(tài)，猶如新包的餃子放進(jìn)了冷凍柜。成交量和房?jī)r(jià)都被凍住了。雖然疫情期間被凍住了，那么未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)怎么走，這個(gè)仍舊是家長(zhǎng)最關(guān)心的點(diǎn)。

01

與非典對(duì)樓市的影響相似？

本次疫情與03年非典類似，很多人把它與非典相比較也并不奇怪。畢竟專家都口誤把這次冠狀病毒說(shuō)成和SARS是一樣的。同樣經(jīng)歷過(guò)SARS的我們，肯定會(huì)把這兩次經(jīng)歷拿來(lái)對(duì)比。

非典前后持續(xù)時(shí)間約半年多，02年11月發(fā)跡于廣東，03年2月因春運(yùn)全國(guó)擴(kuò)散，3月集中爆發(fā)，6月結(jié)束，疫情主要集中區(qū)域?yàn)閺V東及北京。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，03年非典疫情發(fā)生后對(duì)我國(guó)GDP影響也是半年左右，我國(guó)GDP增速?gòu)?3年一季度的11.1%下降到二季度的9.1%。

但是當(dāng)疫情得到控制后，三季度GDP增速又迅速回暖，回升到10%。

那么非典后，對(duì)于房?jī)r(jià)產(chǎn)生了哪些影響？

當(dāng)年統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的二季度全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受“非典”疫情影響并不明顯，價(jià)格在一季度上漲的基礎(chǔ)上又繼續(xù)上揚(yáng)。

2003年二季度全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

官方報(bào)告顯示03年二季度與02年二季度相比，房屋銷售價(jià)格上漲5%，土地交易價(jià)格上漲7.1%，房屋租賃價(jià)格上漲1.9%。也就是說(shuō)非典過(guò)后全國(guó)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍在穩(wěn)步上漲。

所以有一部分人鼓吹，疫情過(guò)后樓市會(huì)大漲？仔細(xì)一想，以史為鑒，好像沒(méi)毛病??！

但是2003年和2020年是一碼事嗎？?jī)蓚€(gè)階段的歷史進(jìn)程了，尤其樓市比較，像模像樣的把2003年后的房?jī)r(jià)曲線畫(huà)出來(lái)很漂亮。但是1998年-2003年的房?jī)r(jià)是非常特殊的時(shí)期，市場(chǎng)化初期的典型范式，資產(chǎn)尋找價(jià)格發(fā)現(xiàn)的特殊階段。

2003年之前的樓市和2003年之后是完全不同的歷史時(shí)期，2003年以后，土地流轉(zhuǎn)的方式徹底改變了。開(kāi)發(fā)商要拿地只能通過(guò)招拍掛形式獲取。一二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)則發(fā)生改變了。后面想讀懂房?jī)r(jià)，靠的是金融學(xué)而不是經(jīng)濟(jì)學(xué)。

02

這一次風(fēng)波之后，房?jī)r(jià)是漲還是跌？

昨天刷微博，看到武漢一小區(qū)0人確診的新聞消息，下面一波評(píng)論都是“小區(qū)擁有好的物業(yè)是多么重要”、“這次疫情中租房者太難了”、“一定要買(mǎi)一套自己的房子”等等評(píng)論。很多人覺(jué)得這次疫情會(huì)像“911事件”對(duì)美國(guó)人的思想沖擊一樣，再一次強(qiáng)化買(mǎi)房，所以未來(lái)房?jī)r(jià)還是看漲。

這個(gè)想法是很積極的，但是買(mǎi)房還是要落到實(shí)處的，畢竟要首付和每月還房貸的。

面對(duì)現(xiàn)實(shí)，這次疫情可能3月也不一定完全塵埃落定。不能說(shuō)全部，至少對(duì)有的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是沒(méi)有等很長(zhǎng)時(shí)間售房回籠資金的實(shí)力，他們真的已經(jīng)等不起。因此，一定會(huì)有部分開(kāi)發(fā)商選擇疫情得到控制后，就立即通過(guò)降價(jià)來(lái)回籠資金，且降價(jià)的幅度會(huì)比較大。

這樣更主動(dòng)些，也有利于企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。而且在此之前那些買(mǎi)房剛需者，如果看到自己心儀的盤(pán)或者房子降價(jià)，可能也會(huì)選擇出售。那么，市場(chǎng)的啟動(dòng)就會(huì)提前。顯然，這叫以價(jià)換量，也是開(kāi)發(fā)商被迫無(wú)奈的選擇。

以及，近期人民日?qǐng)?bào)撰文《央行工具豐富，降準(zhǔn)降息可期》一文，表達(dá)出了對(duì)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的基本態(tài)度和預(yù)期，人民日?qǐng)?bào)總結(jié)出6個(gè)字“降準(zhǔn)降息可期”來(lái)表達(dá)基本預(yù)期。同時(shí)說(shuō)明白“2020年LPR下降40-50個(gè)點(diǎn)有很大空間的?！?/span>

如此一來(lái)，疫情過(guò)后的短期房地產(chǎn)市場(chǎng)，很有可能是一次房?jī)r(jià)下降成交量上升的情況。

03

疫情過(guò)后，學(xué)區(qū)房會(huì)漲么？

受全搖號(hào)政策的影響，我們不得不承認(rèn)其實(shí)有很大一部分家長(zhǎng)在年后有買(mǎi)學(xué)區(qū)房的需求的。上不了私立，至少買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房保底吧！為了趕在6月的審核登記之前買(mǎi)房，通常樓市的小陽(yáng)春也是家長(zhǎng)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的時(shí)機(jī)。

最近問(wèn)了朋友圈的一些中介，也并沒(méi)有房東在疫情期間改價(jià)下調(diào)，也沒(méi)有客戶因?yàn)榻涣硕ń鹑∠灰祝皇菍⒔灰琢鞒掏蒲拥揭咔榻Y(jié)束?？傮w來(lái)說(shuō)，學(xué)區(qū)房的成交只是順延了，在之后可能會(huì)出現(xiàn)一些房東因?yàn)橘Y金回流問(wèn)題低價(jià)拋售，會(huì)有撿漏的情況，但是大規(guī)模的學(xué)區(qū)房降價(jià)并不會(huì)出現(xiàn)。